Jurist annab nõu

Aslan Liivak,      04. september 2002


Väga paljudel meist on tulnud ette küsimusi seoses elamispindadega. Sellepärast räägiksime mõnedest neist lähemalt. Alustaksime teema käsitlust haldusküsimustega. Haldamine on tegevus, millega tagatakse ehitise korrashoid. Nagu teada, on meil nüüd iseseisev ja -majandav Eesti. Samamoodi tuleb igal majaelanikul omaette hakkama saada.

Majas elavatel korteriomanikel on tõepoolest mitmeid võimalusi ning raske on kohe öelda, milline neist on kõige sobivam ja mida eelistada tuleks. Põhimõtteliselt on valikuid kolm: korteriühistu, korteriomanike ühisus ja ühise tegevuse leping. Viimane on autori arvates majaelanikele ebamugav, sest iga väiksema põhimõttelise otsuse tegemiseks tuleb kokku kutsuda kõik majaelanikud. Lisaks tuleb saada seal kõikide poolthääl. Sellist haldamisvormi kasutavad ainult suured haldusfirmad. Iga kopkat lugeval korteriomanikul on valida korteriühistu ja korteriomanike ühisuse vahel. Nii korteriomanike ühisusel kui ka korteriühistul on oma plussid ja miinused. Siinkohal on ainult pealiskaudselt puudutatud põhierinevusi. Korteriomanike ühisust reguleerib korteriomandiseadus (edaspidi KoS) , korteriühistuid reguleerib aga korteriühistuseadus (edaspidi KüS), KüSi alusel antud põhikiri, KoS ning samuti mittetulundusühistute seadus.
Korteriomanike ühisus tekib kohe, kui korteriomanike vahel tekivad õigussuhted.

Lähtuvalt KoSi § 8 võivad korteriomanikud korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid KoSis sätestatust teisiti, v.a juhul kui KoS seda otseselt välistab. Korteriomanike ühisus kestab edasi nii ühise tegutsemise lepingu ehk VÕSi kohaselt nüüd seltsingulepingu kui ka korteriühistu puhul.

Ühisuse eelised seisnevad eelkõige selles, et see tekib kohe koos korteriomanike vaheliste õigussuhete tekkimisega seaduse alusel, korteriomanikel tuleb vaid hakata seadusest tulenevaid õigusi ja kohustusi kasutama. See, mis korteriomanikke seob, on kohustus seista hea maja säilimise ja heakorra eest.

Ühisuses olemiseks pole vaja tasuda liikmemaksu, koguda osakapitali.

Korteriomanike ühisuse võimalus loodigi eelkõige eesmärgiga luua võimalused maja korrashoiuks seal, kus korteriühistu ei suutnud seda eesmärki täita (kus ühistut ei suudetud luua). Kuna korteriomanike ühisused valivad maja valitsejaks reeglina hooldusfirmad, siis korteriomanike põhiprobleemiks on, kuidas saada raha kokku, et selle teenuse eest tasuda. Raamatupidamise korraldamine, vajalikud dokumendid, koristamine jne tehakse kõik ära. Loetledes korteriomanike ühisuse eeliseid, tulevad kohe välja ka korteriühistu miinused.
Esiteks, korteriühistute asutamisel tuleb täita rohkem formaalsusi ning tasuda riigilõiv. Pealiskaudselt kirjeldades on korteriühistu asutamisel vajalik juhatuse avaldus, asutamiskoosoleku protokoll, liikmete nimekiri, vajadusel hooneregistri tõend, põhikiri, riigilõivu tasumise tõend, korteriühistul peab olema osakapital.

Korteriühistu eelised aga korteriomanike ühisuse ees seisnevad selles, et korteriühistul on võimalus kalduda kõrvale KoSis sätestatust ja selle tegevust on võimalik täpsemalt reguleerida põhikirjas, arvestades ühistu liikmete soove.

Korteriühistu eeldab aktiivsemaid korteriomanikke kui ühisus, sest korterühistu puhul mängivad korteriomanikud maja haldamises suuremat rolli kui korteriomanike ühisuse puhul. Seega on see soovitatav just siis, kui korteriomanikud ise soovivad tegelda oma maja haldamisega ja omavad vastavaid teadmisi, mille puhul on võimalik teatud kokkuhoid. Siiski praktika näitab, et korteriühistu juhatus kipub lihtsamalt kuritarvitama tema kätte usaldatud summasid kui valitsejast haldusfirma, kes nagunii saab juba kasumit lihtsalt teenindamise pealt.

Korteriühistu puhul on võimalik põhikirjas sätestada mitmeid erinevusi seaduses sätestatust, alates juhatuse poolt kaebustele vastamisest ja kodukorrast kuni üldkoosolekul mõnele korteriomanikule kuuluvate häälte arvuni. Erinev on ka korteriomaniku vastutuse küsimus, mis korteriühistu puhul piirdub osamaksega.

Võrdleme neid kahte - korteriomanike ühisust ja korteriühisust - korteriomanike vahelise kokkuleppega, varasema tsiviilseadusandluse kohaselt ühise tegutsemise lepingu ja kehtiva võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) kohaselt seltsingulepinguga. Korteriomanike kokkulepet võib vaadelda VÕSi alusel kui seltsingulepingut, millele kehtivad KoSi erisused (nt valitsejat ei või kokkuleppel määrata pikemaks ajaks, kui KoSis sätestatud). KoSis nimetatakse seda korteriomanike kokkuleppeks - kokkuleppe puhul on nõutav kõigi korteriomanike nõusolek -, selle lepingu suhtes kehtivad ka VÕSi seltsingulepingu kohta käivad sätted.

Praktikas esineb raskusi kõigi korteriomanike nõusoleku saamisega ja kui see on saavutatud, siis on vaja iga muudatuse tegemiseks kõigi korteriomanike nõusolekut. Juhul kui tuleb uus omanik, siis tema suhtes kehtib kokkuleppe üksnes niivõrd, kui selle sisu kohta on tehtud kinnistusraamatusse märge. Lühidalt öeldes on korteriomanike omavaheline kokkulepe juriidiliselt väga kohmakas ja jäik.
Jätkub

Jaga |

Tagasi uudiste nimekirja

Nimi
E-mail

Loe kommentaare (1)