Üürnike olukord Saksa linnas Dresdenis

Dr PETER LAMES

Dresdeni linnavolikogu sotsiaaldemokraatliku partei fraktsiooni esimees

(spetsiaalselt Kesknädalale)

Omanike jaotumise struktuur Dresdeni korteriturul on alates 1990. aastate algusest põhjalikult muutunud. Nii olid 1990. a 45% korteritest kommunaalkorterid, 29% kuulusid kooperatiividele/ühistutele, 19% olid eraviisiliselt välja üüritud ja 7% isiklikult kasutatav eraomand.

1998. aastaks oli kommunaalkorterite arv vähenenud 31%-ni ja eraisikute väljaüüritavate korterite arv tõusnud 32%-ni. Kooperatiividele kuuluvate ning eraomanike kasutuses olevate korterite hulk oli jäänud peaaegu samaks.

2006. a müüdi kommunaalkortereid haldav korteriühistu Ameerika kinnisvarafirmale. Linnale kuulub nüüd veel üksnes tähtsusetu 0,3% korterite koguarvust. Ka kooperatiividele kuuluvate korterite arv on vähenenud 23%-ni. 63% korteritest on eraisikute poolt välja üüritud ja 13% kuulub neid isiklikult kasutavatele eraomanikele.

Dresdenis jääb kortereid üle

1990. aastate alguses iseloomustas Dresdeni korteriturgu üürikorterite puudus. Praegu ei ole korteriturg enam nii pingeline. Korterite pakkumise oluline suurenemine tänu saneerimisele ja uusehitiste lisandumisele tõi endaga kaasa püsiva turgu mõjutava ülepakkumise, mis peegeldub tühjalt seisvate korterite suures arvus. Ligi 16% Dresdeni korteritest seisis 2005. a tühjalt.

Kui võtta aluseks 4%-line fluktuatsiooni* reserv (12 000 korterit) ja arvestada lisaks sellega, et umbes kuus tuhat korterit ei ole nende seisukorra tõttu üürile andmiseks kõlbulikud, siis ulatus aktiivne korterite ülejääk 29 000 eluruumini. Vahepeal vähendati tühjalt seisvate eluruumide arvu kümnendiku võrra mittekasutatavate korterite lammutamisega.

Korteriüür kujunes sõltuvalt korteri tüübist, asukohast, ehitamise ajast ning korteri sisseseadest. Nii jäid 1990. aastate alguses vanade majade saneerimata korterite, samuti SDV-aegsete saneerimata korterite üürid 1,00 ja 2,00 euro vahele. Saneeritud SDV-korterite eest maksti 2,50 kuni 4,00 eurot. Nendele korteritele kehtis kuni 1997. aastani üürihinna piirang.

Seadusega ette antud üürihinna tõstmised lähendasid üürihinda sammhaaval vanades liidumaades kehtinud üürisüsteemile (Vergleichsmietensystem). Praegu jäävad saneerimata korterite üürihinnad 2,50 ja 3,50 euro vahele. Saneeritud endiste SDV-korterite eest makstakse keskmiselt 5,00 eurot (kõik on ruutmeetrihinnad).

Teistsugune oli olukord uuselamute ja täielikult renoveeritud vanades hoonetes asuvate korteritega. Siin kehtis algusest peale Saksamaa Liitvabariigi üürisüsteem, mis lubab tõsta üüri kuni kohapeal samasuguse korteri eest saadava summani.

Peale selle ei tohi peale üüri tõstmist üüri teistkordselt tõsta enne 15 kuu möödumist. Samuti on kehtestatud üüritõusu piir (Kappungsgrenze), mis lubab tõsta üüri kolme aasta jooksul maksimaalselt 20% võrra.

Väljaspool järjekorda võib siiski üüri tõsta pärast moderniseerimist ja ekspluatatsioonikulude tõustes. Uute üürisuhete puhul sõltuvad üürikokkulepped turust. 1990. aastate keskel nõuti võrdlusmaterjali puudumise tõttu uusehitiste ja vanades ehitistes renoveeritud korterite eest isegi 8 eurot ja enam. Vahepeal on uuselamute korterite üürihind jäänud pidama veidi alla 6 euro juurde ja renoveeritud vanades majades asuvate korterite puhul vahemikku 5,5 kuni 6 eurot. See üürnike jaoks positiivne areng on taandatav korterite üürituru ülepakkumisele.

Dresdenlase keskmine palk on 25 300 Eesti krooni

Dresdeni elanike keskmine netosissetulek majapidamise kohta tõusis sel ajavahemikul 1 200 eurolt 1 620 eurole. Kuna erinevused on suured, on ka korteriga seonduvate kulude koormus erinev. Keskmiselt on see 34%, kuid väiksema sissetulekuga majapidamised peavad andma oma netosissetulekust eluaseme eest välja 40 kuni 50% ja enam. Praegusel ajal on Dresdeni kodanikel võimalik, kui väheseid erandeid mitte arvestada, valida korteriturul eluase vastavalt individuaalsetele vajadustele ja rahalistele võimalustele.

Linnavalitsuse arvamuse kohaselt garanteerib praegune olukord korteriturul, et selline situatsioon säilib veel nii mõnegi aasta.

Teatud gruppide jaoks on kohaliku omavalitsuse või riigi tasandil olemas toetused. Kõrvuti väikese sissetulekuga majapidamistega kuuluvad toetatavate isikute hulka ka vanad ja puudega inimesed. Tuge pakutakse muuhulgas eluasemetoetuse maksmise läbi, samuti sotsiaalkorterite näol.

Linna eluasemepoliitika

Linna eluasemepoliitika juhtimise võimalused piirduvad peale kommunaalkorterite ostmist lepinguliste kokkulepete ning linnavalitsuse ja kortereid haldavate ettevõtete vahelise koostööga. Nii kohustus kohaliku omavalitsuse korteriühistu ostja osalema aktiivselt linna arengut mõjutavates protsessides. See sisaldab muuhulgas juba ette nähtud ligi 4 000 korteri lammutamist. 8 000 korteri osas garanteeriti linnale järgmiseks kümneks aastaks korterite asustamisõigus. Sotsiaalharta kitsendab järgmiseks kümneks aastaks üüri tõstmise, samuti üürniku poolt üürilepingu lõpetamise võimalust.

Alates 1990. aastate algusest on uusehitiste rajamist ja korterite renoveerimist toetatud riiklike programmide kaudu. Peamiselt tähendas see ehitajale madalama intressiga krediidi ja laenu andmist. Üürileandjaid kohustati vastutasuks üürnikele soodustusi tegema. Samal ajal keskenduvad arenguprogrammid elumajade energiatõhususe parandamisele.

Üürnike organisatsioonide tegevus

Samaaegselt 1990. aastate alguse ühiskondlike ümberkorraldustega taasasutati uutes liidumaades üürnike ühendused. Üürnike liikumisel (idapoolsetes liidumaades katkes see SDV moodustamisega) on pikad traditsioonid.

Oleme Dresdenis eriti uhked tõsiasja üle, et juba 1867. aastal asutati siin esimene saksa üürnike ühendus. Algse 93 liikme asemel on aja jooksul kogunenud 12 000 liikmesmajapidamist. Kõrvuti 14 muu ühendusega on Dresdeni üürnike ühendus ühinenud Saksimaa üürnike ühenduste liidumaa liitu.

Üürnike liikumise katuseorganisatsioon on Saksa Üürnike Liit (Deutsche Mieterbund), kuhu kuulub ühtekokku 320 üürnike ühendust.

Üürnike ühenduse põhiülesanne on ühenduse liikmete nõustamine üüriõiguslikes küsimustes. Meie nõustamistegevuse raskuskese on aja jooksul muutunud. Kui algusaastatel olid peamisteks probleemideks üüri tõstmised ja moderniseerimise meetmed, siis praegu on tähelepanu keskmes olevad küsimused seotud ekspluatatsioonikulude, korterite puuduse ja üürilepingute vormistamisega.

Igal aastal viib Dresdeni üürnike ühendus oma liikmete hulgas läbi enam kui 10 000 nõustamist. Toetame oma liikmeid ka kirjavahetuses üürileandjaga, osaleme korterite vaatluses ja kontrollis, kanname kohtuvaidluste kulusid. Nõustamistegevusega oleme jõudnud selleni, et peaaegu 99% probleemidest lahendatakse kohtusse pöördumata.

Saksa Üürnike Liit ja sellega ühinenud üürnike ühendused teevad tööd avalikkusega. Sellest ei võida mitte ainult liidu liikmed, vaid teisedki.

Ka Dresdeni üürnike ühendus on olnud aastaid väga aktiivne ja edukas. Meie avaliku tegevuse hulka kuuluvad arvukad pressiteated, koolitused ja infopäevad, kirjanduse ja infomaterjalide tutvustamine, samuti ajakohane interneti kodulehekülg (www.mieterverein-dresden.de).

*Fluktuatsioon on kõrvalekalle reeglipärasest. – Toim.

TOIMETUSELT: Dresdeni linna üürnike ühenduse delegatsioon viibis juulikuus Tallinnas visiidil. Kohtuti Eesti Üürnike Liidu liikmete ja Tallinna ning Narva linnavalitsuse juhtidega, tehti külaskäik Riigikogusse ja käidi laulupeol. Sellest kõigest pikemalt Kesknädalas lähiajal.

Jaga |