Korteriühistu varade ühiskasutamise lahknevad huvid

Korteriühistuga seonduvad seadused pole alati piisavalt detailsed ning nendes vaenab õigus kohati õiglust. See on eostanud ühistutes konflikte ja seotust tavamaksete ebaõiglase jaotamisega ühistuliikmete vahel, kuid ühistuliikmete enamus enda kahjuks sellele harilikult tähelepanu ei pööra.

Konfliktide peamised põhjused on: küttekulude ruutmeetripõhine jaotamine; ainult n-ö külmemate korterite soojustamine; külmade korterite küttekulude „indekseerimine“ – s.o. nende kompenseerimine ühisvarast ettekäändel, et „need on nii külmad“; autoparklate rajamine jne.

Arusaadav on ühistute püüd tagada korterite võrdset köetust. Aga ühtesid ühistuliikmeid diskrimineeriv ja ebaõiglane on ühistu niisugune majandustegevus, kui sellega ühisvarast subsideeritakse vaid külmemate korterite (eraomandi) omanikke.

Soojemate korterite omanikud pole süüdi, et osa ühistuliikmeid on endale teadlikult ja tahtlikult hankinud külmemad korterid, mille küttearvete suuruse üle nad nüüd kurdavad. Elementaarset tõde – külmem korter = suurem küttearve – nad võisid ja pidid teadma. Seega pole nad heausksed ühistuga liitujad, kes võiksid nõuda boonust oma kõrgemate küttekulude tasumiseks ühisvarast.

Soojemate korterite omanikel pole samas aga kohustust kanda ühishuvile mittevastavaid kulutusi ega tasuda saamata kütteteenuse eest, s.o. tegelda pealesunnitud heategevusega.

Süvenegem situatsiooni!

Korteriühistute praktikas teostatakse autonoomse üritusena nn. külmemate korterite lagede / põrandate / otsaseinte soojustamist, misläbi suurendatakse ühistu ühisvaraga ainult külmemate korterite (eraomandi!) turuväärtust. Ülejäänud korterite turuväärtus ei suurene – makstakse, aga kaupa vastu ei saada. Hoone terviklik soojustamine võib viibida aga kaua – aastaid, lõpmatuseni.

Otsustades ühistuliikmete üldkoosolekul hoone sellist laadi soojustamise poolt, on alust väita, et poolthääletajad lihtsalt ei tea, mida nad teevad naabrite rahakotiga. Ja ka enda omaga. Samuti ühistu omaga.

Eeldan, et niisuguse majandustegevusega rikutakse KÜ põhikirja punkti 2.1 osas. Vaid kogu hoone üldine, üheaegne ja katkematu soojustamine (ühine huvi!) suudab vältida eeltoodud vastuolu. Soojustamise fragmentaarne lahendamine (pole ühine huvi!) aga tekitab õigustatult liikmete vahel varalisi konflikte. Kuni kohtulahendini välja.

Seadustatud on ühistu küttekulude jaotamine korterite ruutmeetritest lähtudes (mittekulupõhiline meetod). Aga erinevate korruste võrdpindsed korterid omavad nii projektijärgseid kui ka ebaseaduslikke erineva võimsusega radiaatoreid (erinev soojustoode!), kuid küttekulud jaotatakse korterite vahel võrdselt!!

Korruselamu iga korter kuulub hoones ühte võrdse põrandapinnaga korterite gruppi, mille arv sõltub hoone gabariitidest ja on suurusjärgus 2–8.

Sellega kehtestab seadus pindvõrdsete korterite grupis suurema radiaatoripinna omanikele (rohkem soojust!) küttekulude arvestamisel ebaõiglaselt ja diskrimineerivalt madaldatud küttetariifi, mida aga väiksema radiaatoripinnaga (vähem soojust!) korterite omanikud nautida ei saa – neile automaatselt kehtestub kõrgendatud küttetariif.

Selline vastuolu riivab otseselt osa ühistuliikmete varalist huvi! Viimased on sunnitud maksma teenuse (kütte) eest, mida nad pole saanud!! Millise seadusepügala järgi? Turumajanduse põhitõde on: niipalju kui kulutad, niipalju maksad! See ongi kulupõhisus.

Kuidas paigutada eeltoodu ühise huvi raamidesse? „Aitäh“ sellise seaduse loojatele!!

Lahendus on võimalik

Korteriühistuseadus lubab korteriühistul põhikirja muutmisega kehtestada küttekulude teistsuguse (kulupõhise) jaotamise korra (nt. küttemõõturite näidud või, alternatiivse võimalusena, korterisse installitud radiaatoriribide koguarv) kaotamaks ebavõrdsuse.

Kui aga ühistu üldkoosolek muutmisega ei nõustu, külmutatakse ebaõiglus-ebavõrdsus uuesti („tänu“ seadusele!). Niisugune resultaat on tõenäoline, kuna vastuhääletajate leeris on kindlasti kõik ühistu sellise majandustegevusega soositud liikmed.

Muide, ühistute pakutavad külma vee ja sooja tarbevee teenused on ammugi kulupõhised, ning ühistute ja nende liikmete veekulud on seetõttu vähenenud.

Küttekulude jaotamisel toimub aga paigalmarss. Kardetakse ühekordset kulutust individuaalsete küttemõõturite rakendamiseks, milleta aga küttekulude ebaõiglane jaotamine ei kao.

Kardeti ka enne veemõõtjatele üleminekut. Vist ei taha enam keegi tagasi minna veekulude maksmisele ruutmeetrite järgi?! Naaber käib nädalas kolm korda vannis, mina vaid ühe. Ja sedagi tuttava juures!

Veel üks „ühise huvi“ ebakõla

Ühistu autoparkla ehitus- ja ekspluatatsioonikulud. Katteallikas – ühisvara. Samal ajal osa ühistuliikmeid (nt. pensionärid) sõidukeid ei oma/ei tahagi ning pole seetõttu huvitatud kulutustest, millega luuakse soodustusi vaid osale ühistuliikmetest. Aga kulutusi selleks tuleb neilgi sunnitult kanda, kui üldkoosolek nii otsustab! Kas ka see on ühise huvi võidukäik?

Ehk oleks otstarbekas seadustada niisuguste küsimuste lahendamiseks ühistusisene allühistu, mille osalejateks ja kulutuste kandjateks vaid konkreetse probleemi lahendamisest huvitatud ühistuliikmed?

Ilmselgelt oleks pidanud 2018. aastal jõustuv ja seniks riiulil lebav uus seadus täpsustama korteriühistute majandustegevust, kuid – võta näpust! Eks võtkem seda siis veelkord kobistada. Kolmat korda! Ilma selleta seadusega tekitatud ühistusisesed konfliktid ei lahene. Või on vaja kohtulahendeid?

Jaga |